本文作者

田磊律师

中伦文德律所合伙人

徐涛

中伦文德律所实习助理

近日，国内知名房产中介链家公司的上海分公司受到上海市住建委的重罚。起因是，市消保委在2月22日召开的上海市房产中介消费者满意度调查发布会上，以链家为例通报了房产中介服务中存在的乱象。两名消费者代表表示，因为链家出售问题房源，他们万元和万元的购房款差点血本无归。发布会后，上海市住建委暂停了涉事门店及经纪人员的网上签约资格并约谈了公司负责人。

据称，此次导致上海链家被罚的两个案例都是购房者的交了定金之后才被告知交易房产上存在抵押，并且其中一个是由链家居间的标的房屋，实质被抵押给了链家公司；另一个案例，则是标的房屋已被抵押，链家为了促成交易，“建议”下家接受链家的金融借贷服务。（见《人民日报：链家跑偏隐瞒房产信息不走正常流程》 　　（三）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；

　　（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；

　　（五）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。

由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款

第三十四条

（一）未实行明码标价制度，违反价格法律、法规和规章规定，没有在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。

（二）收取未予标明的费用；利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；对于一项服务可以分解为多个项目和标准的，没有明确标示每一个项目和标准，混合标价、捆绑标价。

（三）房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准，而收取佣金的。

（四）两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，未按照一宗业务收取佣金，向委托人增加收费。

（五）房地产经纪机构和房地产经纪人员捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

（六）房地产经纪机构和房地产经纪人员对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。

第三十五条

违反以下条款：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的。

由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。

第三十六条

违反以下条款：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。”房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的。

由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

第三十七条

（一）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；

（二）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

（三）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

（四）改变房屋内部结构分割出租；

（五）侵占、挪用房地产交易资金；

（六）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；

（七）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；

（八）法律、法规禁止的其他行为。

由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

结合本次上海链家事件中的两起案例，链家公司在购房者交付定金后才告知交易房产的抵押情况属于“以隐瞒的不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易”。并且，其中一个是由链家居间的标的房屋，实质被抵押给了链家公司，此举亦违反了房产中介的告知义务：由于房产被抵押给了链家公司，因此链家公司与委托房屋有利害关系，应当在其签订房地产经纪服务合同前告知购房者。

链家公司上述两种违规行为，依《办法》规定应当由当地县级以上房地产主管部门责令改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。也正因为此，上海市住建委暂停涉事门店及经纪人员的网上签约资格并约谈了公司负责人。

当房产中介机构和人员违反法定义务做出违规行为而侵害到消费者的权益时，作为消费者的房屋买卖双方除了可以向消费者协会或所在地房地产管理部门举报使房产中介承担行政法律责任外，还可以通过司法途径来维护自己的权益。

在司法实践中，常常存在以下几种情况：

（一）房产中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。在这种情况下，法院一般认为房产中介不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。其法理依据是《合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。例如在“北京链家房地产经纪有限公司诉尚婧等定金合同纠纷案”中，房产中介在签订合同前未告知买方交易房产上存在抵押的事实，买方据此拒绝支付居间服务费并赔偿必要损失的要求得到了法院的支持。北京二中院在判决书中解释道：“链家公司作为居间服务提供方，未证明其如实向委托人报告订立合同的重大事项，显系违约，应承担相应赔偿责任。该赔偿责任，应以尚婧的实际损失为限，尚婧为此支付的公证费用，为实际损失的内容，链家公司应予赔偿。故对尚婧要求链家公司承担赔偿责任的意见，该院予以支持。链家公司认为房屋是否存在抵押并不属于影响合同的订立及履行，对此该院认为，链家公司作为长期从事提供房屋中介服务的居间人，应知房屋是否存在抵押对房屋买卖合同的签订有实质上的影响，其应在具体的居间服务中全面掌握相关房屋信息，并如实向委托人报告，且应对此负有举证责任，故对链家公司的相关辩称意见，该院不予采信。”

（二）房产中介未完成全部的居间服务内容。根据《房地产经纪管理办法》和当事人双方签订的《居间服务合同》，房产中介除了促成买卖合同签订的义务外，还包括后续的房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、物业交验等步骤。如果房产中介在促成买卖合同签订后怠于履行后续义务，消费者可以拒绝支付部分居间费用。例如，在“顾珉晖与上海链家房地产经纪有限公司居间合同纠纷案”中，法院认为“鉴于链家公司收取顾珉晖全额佣金的前提是链家公司不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买方、卖方，还包括需要向双方解释政策、并且协助办理贷款、交易过户等手续，链家公司尚未完成全部的居间工作，无权要求顾珉晖全额支付居间服务费，具体金额由法院综合各项因素予以酌定。”

（三）房产中介与卖家签订的权利义务不对等的独家销售协议。所谓独家销售协议，是某些房产中介与房主签订的，中介将一定的保证金（实践中多为至元）交予房主保管并许诺在特定期间内将房屋卖出，逾期则保证金归房主所有。而房主若未通过该中介擅自将房屋卖出则要支付房屋价值一定百分比（实践中多为2%——3%左右）的违约金。上海一中院某法官认为：在居间人设置独家委托条款情形下，一方面，法院需考虑该居间条款的合理性，防止委托人因履行该条款而对其产生不公平；另一方面，法院还需考虑居间人的行为，查明该居间人是否已切实履行了相较于非独家委托居间人而言更重的法律义务。并认为，通常情况下，如若居间人居间成功，亦只能向委托人收取总房价款的1%作为报酬，因此独家销售协议的违约条款中高于1%的违约金约定明显违背了合同法的规定以及居间法律规范的本旨，对委托人不具有法律效力，在此情形下，法院应本着利益平衡的原则，结合案件的实际情况，酌情判令委托人承担一定的赔偿责任。

（四）房产经纪人不合格。实践中很多情况下房屋买卖合同中记载的房产经纪人与实际房产中介人员不一致，这是由于《房地产经纪管理办法》要求房产经纪人的资质但是很多房产中介人员不符合而导致。存在案例买方以此为由主张房产中介公司违约并拒付居间服务费，但是法院认为：“该行为已经相关行政机关给予了相应的行政处罚，对于本案合同纠纷而言，该违法事实并不影响双方签订的合同中约定的权利义务，亦不影响《居间服务合同》中约定的居间行为的完成标准。”因此，房产经纪人不合格带来的法律责任限于行政处罚，对于居间合同的法律效果并无实际影响。

“上海链家事件”中两位消费者的遭遇，属于房产中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实这一情形，根据《办法》第二十五条与《合同法》第四百二十五条，两位消费者有权拒绝支付居间服务费或要求链家公司返还已支付的居间服务费，并且对于链家公司隐瞒事实致使其受到的损害可以通过诉讼的方式要求经济赔偿。

编辑：徐涛