引言

大宁国际广场是崇邦集团首个街区式商业，在十多年的经营运作中，根据时代需求不断对业态业种和品牌档次做出调整，以更好地适应市场变化，符合片区消费者需求，其调整变化对于同行来说，有一定的借鉴启示作用。

大宁国际广场是崇邦集团首个街区式商业

地处大宁市级商圈中(以前为区级商圈)

大宁国际的出现推动了大宁商圈的形成

该商圈拥有大量社区居民与商务办公人士

项目在十多年的经营运作中

根据时代需求不断地做出调整

以更好地适应市场变化，符合消费需求

项目在商业经营中持续不断的

业态业种及品牌调整变化，值得思考借鉴

我们从年追踪至今

将在本篇为大家介绍

大宁国际的业态新布局及品牌调整对比分析！

01

整体业态分析

整体来看

上海大宁国际以零售购物和餐饮业态为主

零售在数量和面积上各占比50%、38%

餐饮在数量和面积上各占比35%、34%

娱乐商铺数量最少，但总面积较大

服务配套商铺数量和面积占比差异不大

▼年整体业态配置比例

02

各楼层业态业种分析

F1层

F1层以零售业态为主，在数量和面积上

零售都占据着绝对比重，达到73%和66%

餐饮和服务仅占较小比重

零售以男女时装为主，辅以快时尚和运动休闲装

餐饮以中西快餐和轻餐饮为主

▼

F2层

F2层中零售业态的数量和面积

仍然占据着绝对比重，分别为71%和78%

餐饮业态分别占18%、13%

服务业态分别占11%、9%

零售以超市、快时尚服装、男女时装为主

餐饮以特色餐饮和休闲餐饮为主

服务配套以培训服务为主

▼

F3层

F3层餐饮业态与配套业态数量相当

各自占比40%，共占比80%

经营面积方面，四大业态占比差异不大

零售中超市占据绝对比例

餐饮以特色餐饮为主，少量休闲餐饮

休闲娱乐以电影院为主，辅以儿童娱乐

配套仍以培训服务为重，辅以美容SPA

▼

F4层

F4层餐饮在数量和面积上占比最大

零售在数量方面占比第二，多是小店铺

娱乐在面积方面占比第二，大店铺为主

零售以儿童服饰为主，辅以儿童玩具

餐饮以特色餐饮为主，其次是中西快餐

休闲娱乐以运动健身为主导，辅以儿童娱乐

配套仍以培训服务为主，少量美丽事业

▼

F5层

F5层全布局目的性消费餐饮业态

以特色餐饮为主，辅以中西快餐和休闲餐饮

来自全国各地的特色美食

可以有效地吸引消费者导入高层

▼

F6层

F6层仅有餐饮和娱乐业态

各有1家商店，面积同等

餐饮是正餐，娱乐是KTV

目标消费性强，主要针对团体消费客群

▼

-年调整对比

业态占比调整：零售/娱乐占比减少，餐饮增加，调整较大；

品牌档次调整：国内一线/二线调整幅度较大，国内一线品牌减少，向国际一线/非品牌两级转化，档次上调表现在1/2F，档次下调表现在2-4层；整体经营档次下调。

▼各楼层业态业种/品牌档次调整表

1整体业态调整分析

整体业态调整表现

在品牌数量调整方面：以零售业态调整幅度最大，其中闭店品牌55个，新开店品牌69个，调整业种主要为男女时装/运动休闲装；餐饮业态调整主要为特色餐饮/轻餐饮/休闲餐饮类品牌；娱乐业态调整幅度最小，仅闭店3家，开店4家，净增1家；

在品牌面积调整方面：零售/餐饮的调整幅度最大，且呈现出零售面积减小，餐饮面积扩大的现象。

▼各楼层业态调整数量（个）

各楼层业态调整表现

在品牌数量调整方面：1F调整幅度最大，以零售(男女时装)为主，其次为2F/4F有所调整，以零售(男女时装)、餐饮(特色餐饮)为主；

在品牌面积调整方面：1F/2F调整幅度都较大，以零售(休闲运动装)为主，其次为3F/5F，以餐饮(特色餐饮)为主，4F休闲娱乐闭店(儿童娱乐/KTV)，餐饮新开店(特色餐饮)，占比较大。

▼各楼层业态调整面积（㎡）

2整体品牌档次调整分析

整体档次调整表现

在品牌数量调整方面：国际品牌经营较稳定(品牌数量也少)，国内品牌调整较明显，其中国内一线品牌大量闭店，向国际一线/非品牌两极转化，但新增非品牌大幅高于新增国际一线品牌，整体档次下调；

在品牌面积调整方面：国内一线/二线品牌闭店较多，国内二线/非品牌开店较多；国内一线品牌主要往非品牌调整，整体经营档次下调。

▼各楼层品牌档次调整数量（个）

各楼层档次调整表现

在品牌数量/面积调整方面：均表现为以1F调整幅度最大，主要为国内品牌向其他档次转移；

2/4/5F调整较大：其中2F国内一线向国际一线/非品牌两极转化，4F主要为国内向非品牌转移，5F档次基本不变，主要为国内二线区间内调整。

▼各楼层品牌档次调整面积（个）

3整体的业种数量增减情况

调整数量幅度较大业种：

零售：主要新增了黄金珠宝/男女时装/儿童服饰/电子数码的品牌数量，减少了内衣/儿童玩具的品牌数量；

餐饮：正餐数量减少，其余餐饮类别均增加较多，新增最多的是特色餐饮有12家，其次为轻餐饮11家，中西快餐和休闲餐饮各增加5家品牌；

娱乐：调整微小，仅增加1家儿童娱乐品牌；

配套：新增5个培训服务品牌。

▼年各业态业种数量分布（个）

▼年各业态业种数量分布（个）

4整体的业种面积增减情况

调整面积幅度较大业种：

零售：快时尚/男女时装/运动休闲装的经营面积增加较多；

餐饮：新增经营面积最多的是特色餐饮，轻餐饮少许增加，正餐经营面积减少了一半；

娱乐：儿童娱乐/运动健身的面积大幅缩减，其中儿童娱乐面积缩减了一半；

配套：新增培训服务面积，美容SPA/美发店面积有所减少，结合数量来看，美发店的店均面积减少。

▼年各业态业种面积分布（个）

▼年各业态业种面积分布（个）

5每个楼层的业种数量增减情况

年与年相比：

一/二层：零售占比最高，比例略有微调；

三层：零售/餐饮比例降低，娱乐/配套比例放大；

四层：零售/配套比例降低，餐饮/娱乐比例放大；

五层：全餐饮品牌，数量无变化；

六层：50%的配套业态换成了娱乐业态。

▼年各楼层业态配置比例（按数量）

▼年各楼层业态配置比例（按数量）

6每个楼层的业种面积增减情况

年与年相比：

一/二层：零售面积比例低于数量，说明零售店增多；

餐饮比例，一层调低、二层增加，调整后使楼层价值得到更大提升，餐饮商家承租能力低，布局高层，而零售商家承租能力强，布局低层；

三层：零售面积比例降低，配套/娱乐面积比例放大；

四层：配套面积比例降低，零售数量增加但面积无变化，说明零售小店铺增多，餐饮面积放大（数量同步增多）、娱乐面积缩小（数量同步缩小）；

五层：全餐饮品牌，面积无变化；

六层：34%配套换成50%娱乐店铺，餐饮有所增加。

▼年各楼层业态配置比例（按面积）

▼年各楼层业态配置比例（按面积）

业态布局及品牌调整归纳

01

零售—多样化，消费升级

零售品牌数量增多但面积减少，单店面积减少，零售总体占比减少，主要大幅增加了男女时装的店铺数量/面积；

快时尚/运动休闲装的单店面积增加，侧面反映了消费者对多样化时装品牌的需求增加，更青睐年轻时尚的潮流装扮。

▼男女时装

▼快时尚服装

档次上主要为国内一线向国际/非品牌转移，反映出片区消费者对服装档次的更高需求，更愿意花钱，且愿意尝试新品牌；

项目缺乏家庭消费类业种，随着生活水平的提高，人们在生活上会更加注重质量，该业种的消费能力不可小觑。

▼运动休闲装

02

餐饮—体验化，更加便捷

餐饮品牌数量/面积调整幅度均较大，大量闭店，但是新开店面积在四大业态中居首，其中调整最大的为特色餐饮，侧面反映了有特色、有品位的餐厅能够吸引当代消费者，休闲餐饮的增多也反映出人们注重品位的特点。

▼特色餐饮

▼休闲餐饮

该项目之前轻餐饮仅1家，现增加至12家，零散分布于街区底层商铺中，强化消费者的便捷体验，且该类店铺多为不知名品牌，侧面反映轻餐饮的受欢迎程度在近几年呈显著上涨趋势，且消费群体年轻化，愿意尝试新鲜事物；

中西快餐品牌连锁度最高，且档次越高的经营越稳定。

▼轻餐饮

▼中西快餐

03

娱乐—传统单一，规模缩减

休闲娱乐业种类别不变(电影院/KTV/儿童娱乐/运动健身)，店铺面积较大；

儿童娱乐新增1家，但儿童娱乐/运动健身经营面积大幅缩减，尤其是儿童娱乐业态，面积缩减为原来的50%，原因是目的性消费大部分由餐饮业态填充，租金更高的同时也能够吸引到大量客群带动零售业态发展，因此娱乐配比缩减；

该项目定位于“生活中心”，主要服务家庭客群，传统娱乐业种满足周边人士基本生活需求。

▼CGV电影院

▼银乐迪KTV

▼儿童娱乐—卡通尼乐园

04

配套—教育增加，规模不变

配套业态的业种数量/面积基本不变，业种类型根据市场需求有所调整，店铺均面积有所减少；

培训服务（多为儿童培训）新增店铺数较多，培训类型趋于多样化，从智力培训到兴趣培训，反映出家长对儿童成长的越加重视，教育类业种越来越具有市场；

美容SPA/美发店面积缩减，品牌更换较多，经营不稳定；通常全国性连锁、档次要匹配片区消费力且服务更周到的美丽事业商家会更受欢迎，经营更稳定。

▼儿童培训

▼美发店

项目整体调整总结

项目以汇集现代城市生活多元环节的

“生活中心”为主题，档次不宜过高

现在的业态配置以零售购物为主

其次是餐饮业态，休闲娱乐和服务配套占比较小

借势商圈区位、主题定位及品牌商家优势

可以辐射多数周边居住人群与办公人群

四大业态的数量/面积占比方面

均呈现零售缩减，餐饮扩大（特别是面积）特征

原部分零售和娱乐转移至餐饮

中国人的“民以食为天”特点得到验证

做好餐饮业是做好商业的重要内容

服装类店铺关闭与新开的调整幅度较大

人们对衣着的多样化与档次的要求有所提升

重视儿童业态的打造

5座将原来的家电超市替换为儿童配套业态

培训店家数量/种类增多，适应当代教育观念

且儿童娱乐(12座)与儿童配套(培训)

位于项目对角线上

业种上互补的同时，提升街区活跃度

带来更多消费者，对零售业态利好

街区内体验式的公共空间

也对家长与儿童有较大吸引力

下期将继续为大家分享

上海金桥国际的业态布局及品牌调整分析！

-END-

文字由陈倍麟商业地产研究室提供

图片部分采自网络

转载须知

转载时后台回复“转载”二字

无授权的童鞋会被举报的哦！

陈倍麟简介：

克而瑞咨询中心陈倍麟商业地产研究室主任

中国房地产商学院联盟“十大名师”

上海市商业地产评委会特聘专家

30年商业项目经营管理经验

18年商业地产咨询策划经历

陈倍麟带你看商业

一、上海大宁国际商业广场建筑规划特色系列

二、上海金桥国际商业广场建筑规划特色系列

三、上海嘉亭荟城市生活广场建筑规划特色系列

四、街区式商业建筑规划特点与亮点

五、上海大宁国际商业广场业态布局及品牌调整系列（本期）

六、上海金桥国际商业广场业态布局及品牌调整系列

七、上海嘉亭荟城市生活广场业态布局及品牌调整系列

八、街区式商业业态布局规律及品牌调整趋势

九、陈倍麟对上海大宁国际商业广场项目的专业点评

十、案例分析完整版：上海大宁国际商业广场

十一、陈倍麟对上海金桥国际商业广场项目的专业点评

十二、案例分析完整版：上海金桥国际商业广场

十三、陈倍麟对上海嘉亭荟城市生活广场项目的专业点评

十四、案例分析完整版：上海嘉亭荟城市生活广场

十五、街区式商业的专题总结研究

想要了解上海大宁国际商业广场的更多干货内容

请联系：易居克而瑞陈倍麟商业地产研究室

邮箱：tangyuanfen