引言

上海首个街区式商业——上海大宁国际商业广场，其出现推动了大宁商圈的形成，它采用开放式商业街区形态，营造休闲风情的购物环境，吸引众多时尚年轻人士驻足消费，其优点和不足之处带来的启示，值得同行人士学习借鉴。

优势一

项目的区位、交通优势

01

区位商圈

闸北区在多年前缺乏集中型商业

(闸北区现在被归为“静安区”)

香港崇邦集团在此选址做开发

开发的上海大宁国际商业广场

正好填补了这个片区的商业空白

成为区域内首个大型商业集中消费地

并推动大宁商圈从无到有

从区级商圈上升为市级商圈

现在已成为静安区最核心的商圈之一

有着丰富的业态、时尚潮流的品牌

▼项目近端市级商圈分布图

02

交通条件

大宁商圈交通便利

高架、地铁、公交构成立体交通网

项目东至主干道共和新路

共和新路上方为南北高架路，每天车流不息

又有地铁1号线可抵达

项目位于主次干道交叉的黄金角上

近端/远端消费者导入都较为便捷

▼项目周边交通图及道路四至

优势二开发商的商业项目实操经验丰富

香港崇邦集团成立于年

股东包括香港安泰集团、信兴集团

伟新集团、Timezone国际

和新加坡和美集团

集团管理层由资深房地产开发经营人士组成

曾成功打造多个上海知名商业房地产项目

商业实操经验丰富，也懂得专业运营管理

崇邦集团专注在上海和周边地区投资开发

具有城市综合体项目商业功能的把控能力

已相继成功开发了大宁国际商业广场

金桥国际商业广场、思南公馆

嘉亭荟城市生活广场等众多大型商业地产项目

▼

优势三多栋商业排布紧凑，使人流聚合

街区式商业与购物中心不同

购物中心为“盒子”商业，人流集中

街区式商业由多栋分散的单体建筑构成

要想消费者聚集不太分散，做到消费客流共享

各单体建筑的如何排布就显得十分重要

大宁国际各单体建筑之间距离短，排布紧凑

在项目南北主入口（黄金转角位置）

及广场中央分别设置广场节点

并在街道中设置景观节点

可以有效地串联消费动线，吸引并集聚人流

缓解消费者疲劳的同时

提供休息互动的场地、有利于提升街区活力

▼建筑排布

▼楼座/广场/景观节点分布

优势四建筑设计多特色、景观环境有场景

01

建筑特色设计

层层退台，丰富观景视角

挑檐设计，美观、实用

在雨天既能形成具有浪漫气息的雨帘

又能为消费者提供短暂的避雨场所

空中连廊连接各楼栋，增强消费者购物的便捷性

▼退台设计

▼挑檐设计

▼空中连廊设计

02

景观环境设计

项目注重墙体装饰和街区环境的营造

在平面和立面上

运用绿植、灯光、水景、雕塑小品等元素

营造出活泼多彩、热闹繁华的场景

提升项目整体的层次感和品质感

▼立体绿化设计

▼餐饮区小型绿植

▼绚丽灯光

▼小型水景

▼妙趣雕塑

存在的不足

不足之处一：项目所处非高消费片区

上海大宁国际周边住宅区集聚

有约上百个小区

3Km范围内有约50万中高阶层人群

但从大宁国际的现有品牌店档次可知

这些客群的实际消费能力并不高

倘若大宁国际初始选址于高消费片区

现在肯定能获得更好的经济效益

▼年相比年，整体品牌档次下调

不足之处二：未与地铁直接相连

地铁是商业的人流输送带

大宁国际未与地铁1号线直接相连

非地铁上盖商业

乘坐地铁前来的消费客群不能直达

对远端客群的导入会产生直接制约

不足之处三：动线设计不够合理

整体呈现为“共”字形动线

动线较为复杂，消费者易迷路

人车不分流，存在安全隐患

大宁国际安排保安进行现场管理

但也因此增加了人力成本

▼“共”字形动线

▼人车未分流动线

不足之处四：单栋太多，高层导入有困难

单栋体量太小，楼栋数却很多

自动扶梯/垂梯不能或不易配置

各座之间连廊数量也较少

高层客群导入不易

因而高层消费者共享性就差，降低了体验感

▼内部连廊/扶梯/垂梯数量

启示一商业项目成功开发，选址至关重要

商业跟着人走的基本规律告诉我们

选址省会城市的市级商圈内地块

选址成熟中高端居住人口密集区

地块的商业价值高

消费人口、消费水平有保障

项目就更容易被开发成功，占据市场重要地位

启示二地铁上盖商业，获得更高经济收益

地铁是商业的人流输送带

地铁与商业直接相连

便可为商业源源不断地输入消费人流

不仅导入近端客群，还能导入远端客群

只要项目在产品或景观环境方面做得有特色

消费者就愿意停留，从而产生消费行为

开发商业也就能获得更高的经济收益

启示三商业经营需要持续不断的招商调整

消费者收入水平在提高

消费观念也随之不断变化

商业经营品牌就需要紧跟时代脚步

持续不断地做出适当调整

满足消费者不断变化的需求

还可以不定期开展节庆活动

吸引聚合人流，保持超高人气

使项目能长期良好运营下去

启示四建筑要现代时尚，更多人性化设计

商业亮点首先是通过建筑来体现的

要舍得在建筑物业上投入，超前设计

保证建筑物业的40年不落伍(产权年限)

还要有更多的人性化设计

如导视系统、卫生间设施等

给消费者带来更好的逛街体验

营造出人与商业的体验互动场景

也体现出项目的人性化关怀

由此凸显出建筑物业的现代感和商业档次

▼对比北京三里屯建筑外观

▼对比上海瑞虹天地月亮湾卫生间

启示五开发商用心做商业，专业做运营

崇邦集团项目实操经验丰富

用心开发综合体/商业项目

采用“持有经营”模式

对项目统一规划、统一招商、统一运营管理

追求精准的项目定位与品牌档次定位

在满足片区大部分消费需求的同时

也会尝试引入一些创新跨界品牌

给消费者带来不一样的新奇体验

在运营过程中，会根据消费需求做出适当调整

匹配消费者习惯，也逐渐引领消费阶段的升级

▼新增餐饮外摆区(早期未设置)，营造休闲氛围

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文字由陈倍麟商业地产研究室提供

图片部分采自网络

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陈倍麟简介：

克而瑞咨询中心陈倍麟商业地产研究室主任

中国房地产商学院联盟“十大名师”

上海市商业地产评委会特聘专家

30年商业项目经营管理经验

18年商业地产咨询策划经历

陈倍麟带你看商业

一、上海大宁国际商业广场建筑规划特色（回顾）

二、上海金桥国际商业广场建筑规划特色（回顾）

三、上海嘉亭荟城市生活广场建筑规划特色（回顾）

四、街区式商业建筑规划特点与亮点（回顾）

五、上海大宁国际商业广场业态布局及品牌调整（回顾）

六、上海金桥国际商业广场业态布局及品牌调整（回顾）

七、上海嘉亭荟城市生活广场业态布局及品牌调整（回顾）

八、街区式商业业态布局规律及品牌调整趋势（回顾）

九、陈倍麟对上海大宁国际商业广场的专业点评（本期）

十、案例分析完整版：上海大宁国际商业广场

十一、陈倍麟对上海金桥国际商业广场的专业点评

十二、案例分析完整版：上海金桥国际商业广场

十三、陈倍麟对上海嘉亭荟城市生活广场的专业点评

十四、案例分析完整版：上海嘉亭荟城市生活广场

十五、街区式商业的专题总结研究

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