上海买房，看上海买房攻略。

大家好，我是阿楼，致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。

在上海，买到一套各方面都完美的房子，门槛是极高的。只有塔尖人士才有资格说出：我全都要。

有多少钱办多大事。

上海的中产阶级没有富豪的财力，即使有-万，也很难挑到配套齐全、品质和地段上佳的房源，必须做出一些取舍。

01

一千万在上海能买什么房子

考虑到老人带看或者生二胎，目前的买房人越来越注重房子的功能性，所以，这里讨论的都是三房户型。

上海开始施行“公民同招、民办摇号”的入学政策，优质公办学区的重要性大幅度提升。

在上海买房，学区成了首要考虑因素。

-万的预算，确实可以买到一梯队双学区板块，如世博滨江（对口上外黄浦+大同初）、碧云（上实东）、新江湾城（上音实验）。

但在地段或房子品质上需要作出让步。

在世博滨江和碧云，只能买一些近20年房龄的老二手房；新江湾城地处死角，远离市区，不到万总价的房子，品质很一般。

不是特别注重学区的，可以买到一些商业、交通更佳的板块，比如天山、中山公园、不夜城。

学区、交通、地段全都要也不是不可以，静教院对口的老塔楼适合你。

想要的太多，只能在居住舒适度上大幅让步了。

在上海，同时满足好地段、好学区/配套、好房子三项条件，万都打不住。

之前探访过福山外国语+进才北学区房的盛世年华，就是个平平无奇的板楼高层小区。

万照道理也是豪宅的价格了，也只能买这种房子啊！

曹光彪+格致初学区房的华盛大公馆地段和房子更好了些，价格却直逼万。

总感觉，豪宅范还是差了些。

上海的家长还算比较幸运的，北京宏庙小学的学区房，万只能买个一室一厅。

一梯队的学区房，很大一部分都是买房人砸锅卖铁、举全家之力买入的。

依稀记得水木论坛上那位为了孩子入读静教院，卖了老静安平商品房，搬入60平海防村的家长。

这批人是最焦虑的，为了下一代的教育压缩了自己的生活舒适度。

放弃了很多，对后代的期望也会高很多。一旦没有达到家长的预期，孩子会被施加更大的压力，家庭矛盾加剧。

这种恶性循环，对城市中产来说，是一种毒药，很多家庭深陷其中不能自拔。

不禁感叹，一线城市的中产家庭可太南了。

02

中产救星，就是这个板块了

有这么一个神奇的板块，堪称中产阶级的救星，-万的总价段，可以买到好房子、上个好学校，孩子上学不愁，生活过得舒舒服服。

它，就是大宁。

放眼整个上海城区，大宁各项配套的完善和成熟，都处于顶尖之列。

闸北实验小学是全市一梯队的公办小学，在民办学校如日中天的前些年，硬是在奥数四大杯赛的成绩榜上留下自己的印记。

图：闸北实验小学

年成立的大宁国际小学，对口的小区清一色是次新高级公寓，优质的生源供应使它逐渐成为了一梯队的公办小学。

而闸北实验和大宁国际小学对口的风华初级中学颇有低调王者的风范，从原先的二流学校逐渐坐稳了全市公办地段校TOP10的位子。

近年“四大八校”预录人数和预录率，排除民办和公办市招班，风华初均排位前十。

在“公民同招，民办摇号”的政策背景下，最值钱的就是好小学+好初中的双学区配置。

闸北实验/大宁国际小学+风华初的双一梯队组合，不说比肩静教院、上实东，至少也是全市TOP5守门员的角色。

大宁的医疗资源也是不虚市中心的存在，医院是全市综医院，体量大、设备新，仍在扩建中。

图：医院

十院隔壁三医院也是利医院。

住在大宁的居民，早已习惯了大小毛病都在家门口解决。

地理交通上，大宁占据上海正北之要道，通过南北高架、内环线、中环线，开车出行通向何处都极其便利。轨交虽不密集，黄金1号线，一条足矣。

感受一下绝对距离：

大宁距离浦西核心的人广和南京西路仅5公里，距离陆家嘴直线距离6公里。

最近，我惊讶地发现，大概是上海产业布局分散化的原因，原先拥堵不堪的南北高架北段，情况有所改善。

早高峰从大宁驾车至新闸路下匝道用时20分钟左右，周末仅10分钟出头。

对于习惯驾车出行的家庭，大宁的交通条件已经优于很多内环内板块了。

大宁还有一项浦西城区极其稀缺的资源——大型公共绿地。

图：大宁灵石公园

“东有世纪公园，西有大宁公园”并不是一句空话。

比世纪公园做得更好的是，大宁公园面积适中，建设了万荣路地道，丝毫没有阻碍交通。

甚至，很多小区的居民是穿梭公园前往1号线站点的。

有绿化、有水景，配合大宁较低的住宅容积率，进一步提升了整个板块的宜居度。

拥有如此优越的公共配套设施，大宁依旧收到了不小的质疑声——主要是来自于传统“上只角”的居民。

我认为，这些质疑声，会在大宁的产业及商业规划落地后消失，而且，就是之后几年的工夫。

大宁之前的产业强度确实不高，不是一个主要的商务区域，但近年来已经进步不小，拆除工厂后从零起步，大宁公园北侧的多媒体产业园区与灵石路已聚集了一些媒体与游戏产业。

重头戏是中环北侧的市北高新技术园区，属于静安区“一轴三带“规划中的产城融合发展集聚带，定位明确——上海的大数据与云计算中心。

商业方面，这两年我们就可以目睹大宁地区的跨越式发展。

大宁目前在营业的大宁国际商业广场、大宁音乐广场等确实在市级商圈里属于中等偏下能级。

不过，18万方久光百货明年就要开业了，将打破整个上海北区没有任何一所高端购物中心的僵局。

图：大宁久光百货

更不可忽视的一点是，大宁各时代的住宅，都是同时代的品质标杆。

图：歌林春天馨园

新世纪初建的歌林春天，深红色面砖的外立面崭新依旧，仿佛从未经历这20年间的沧桑。

图：慧芝湖花园

图：宝华现代城

慧芝湖花园与宝华现代城，是香港嘉华和宝华集团的成名作，当年卖的是普通住宅的价格，现在再来观摩，保养极佳的它们居然有了一丝豪宅的气度。

图：大宁金茂府

大宁金茂府更无需赘言了，是干挂大理石外立面、科技装修的人车分流小区。

许多万总价以上的小区，未必有金茂府的品质。

坐拥上海北区最好的教育资源、区位，最高的商业逼格与欣欣向荣的产业格局，大宁已经坐稳了北境之王的宝座。

而与之相对的，大宁的房价在内中环区域并不算突出。

次新豪宅的三房，1万就能够得到。

房龄稍旧一些的，万不到的全市一梯队学区三房，你敢想象么?

大宁板块的存在，把顶级学区、强配套、好房子的门槛从万直接下拉到万，这对于上海的中产家庭来说，简直是天上掉馅饼了。

我曾经讲过，万以下的房子，就别谈地段、情怀了。

而大宁这个板块，专为配套而生，万以下的总价段打遍无敌手。

03

大宁的崛起，时也运也

我亲眼目睹大宁从零起步，扎扎实实地一步一个脚印攀爬到今天的地位。

回忆新世纪初，大宁公园只有右下角一小块的广中公园。

闸北体育场还没拆除，延长路的沿街小吃、小商品店就是区域内的商业中心了，整个社区俨然一副中低收入工薪阶层聚集地的典型业态。

鉴于大宁地区的地理位置和大量的空地，时任闸北区政府决心以大宁地区为核心发展整个行政区。

闸北实验小学、大宁国际商业广场、医院被相继引入，广中公园也扩建成了今天的大宁公园。

而后，又有闸北并入静安的故事。

经常被人忽视的一点是，静安区政府政务能力是中心城区里最强的。

早年南京西路地位并不如人广、南京东路、淮海路，甚至有一段时间被徐家汇赶超。

随着区政府的一系列操作，老静安的土地只出让给开发实力雄厚的集团，如恒隆、嘉里建设、太古等。

20年光阴过去了，南京西路CBD已经是上海最顶级的商务区、商圈。

图：静安嘉里中心

而隔壁的黄浦区引进的基本都是国企开发商，设计落后，人广等区域已经逐渐败下阵来，目前写字楼平均租金甚至不如新静安的不夜城。

静安区对落后地区的改造也为人称道。

过去的太阳山路堪称全上海最乱的街道，是上海的地下du品交易中心。

在合并后的静安区政府的治理下，太阳山路已焕然一新。

图：太阳山路街景

静安区接手后，大宁的街道也变得更整洁了，久光百货、静安体育场的建设被加速提上日程。

大宁的运气确实不错，亲妈的闸北区政府倾尽一切资源导入，后妈的静安区政府又对招商引资、城市更新颇有心得，助力于大宁提升能级。

大宁的发展路径与前滩、徐汇滨江不同，并不是一开始就一蹴而就，给了个极高的定位。而是在二十年间缓慢地导入资源，一步步升级打怪。

这从居民的角度，是一件好事。

大宁一直都不是顶级的住宅区，地段在过去也属于“下只角”。

在大宁卖新房的开发商，需要在产品本身上多花一些功夫。

大宁作为一个中产板块，小区的品质显然是超过平均水平的。

另外，考虑到居民层次和板块定位，各开发商在大宁从未推出超出板块能级本身的产品。

从新世纪初普通小区的歌林春天，到十几年前格调稍高的宝华现代城、慧芝湖花园，再到金茂府的一锤定音，大宁从未出现过步子迈得太大扯到蛋，而卖不出去的楼盘。

这也保证了人口源源不断流入大宁，支撑起各项配套，形成良性循环。

新江湾城就是一个典型的反例，在一块荒地的时候就开始卖几千万的豪宅，某大公馆卖了N年还有一半的一手房源在售。

入住率的低下，导致周边配套无法发展，影响了居住体验。

04

大宁的想象空间，Skyisthelimit

先表个态，我旗帜鲜明地看好大宁板块。

这源于，大宁自身的潜力不可估量，且具有高确定性。

市北高新技术园区的发展将补齐大宁的产业短板，久光百货的落地极大可能将大宁的商业能级提升至中山公园一级。

另外，大宁坐拥全市TOP5的双学区，目前学区的溢价却很低，即使大宁没有这个学区，也值现在的价格。

目前在学区价值方面还存在一定的预期差，人们或许没有意识到，大宁的双学区有多强大。

“公民同招、民办摇号”的政策刚刚开始施行，大部分人还沉浸在过去”徐一杨二“的老黄历中。

这两个区之前的情况是，民办中小学实力顶尖，公办小学优秀但初中偏弱，在新政策下被削弱得最多。

静安区与黄浦区公办学校历来强势，加上中考难度低，“静一黄二”的新格局逐渐浮出水面。

上海不说达到北京、南京那样对顶尖公办学区房疯狂追捧的程度，在新政下，向那个方向靠拢还是肯定的。

这样仔细一品，大宁或迎来地段价值提升与学区溢价扩大的DoubleKill.

另一个角度，来自于横向比价。

大宁的存在，让一大批社区黯然失色。

有许多一百样配套不如大宁的板块，房子却卖的相同价格，这种板块十个手指都数不完：黄兴公园、田林、康健、临平路。。。

悄悄提醒一句，这些都是近20年房龄的”前浪“小区了。

你是愿意入住这些老小区，天天下班抢停车位，为孩子的教育而焦虑；还是选择住进大宁的漂亮次新，小孩上学不愁，出门就是市级商圈？

我丝毫不怀疑，在-万左右的总价段，大宁是全上海最值得入手的钻石板块。

能找出更优选择的算我输。

以上是正文，来自阿楼。

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