正文共：字20图；预计阅读时间：15分钟就在今天，南通国土资源局挂牌两宗地块信息，而这两块居住用地将全部实行限地价+限房价，并且摇号的竞买规则！南通此次推出的“双限”政策简单来说，就是在事先确定地价的情况下，再设定一个房屋备案均价。首次报价不得低于起挂价，每个竞买人仅有一次报价机会，且不得超过一个加价幅度。报价一经确认后，不得变更或者撤销！本次挂牌的两宗土地，均位于崇川区核心区域，分别为青年路南，文峰广场对面的麦克隆地块；青年中路、南通汽车站斜对面的时代悦城地块。根据出让公告显示地块实行地价房价“双控”并摇号的竞买规则，这也意味着两宗地块后期备案价格被直接锁定。麦客隆地块房屋备案均价为元/㎡，青年中路地块房屋备案均价为元/㎡。双限规则是限房价、竞地价就是先规定好某一块土地上所建设的房屋销售价格，这样一来，开发商拿地之前就要算账，避免高价拿地、高价卖房的现象；限地价、倒竞房价则是改变以前地价价高者购买的土地出让方式，地价由政府规定标准，开发商则报出建好房屋后的销售价格，房价报的最低的开发商，则可以拿到土地建房，而建设的房屋只能在当初报价范围内销售。而南通也就此成为了继苏州、南京、无锡之后又一实行“双限”政策的城市。狂飙的房价南通作为与上海接壤的城市之一，然而存在感却一直不高。相比于另一边苏州的高歌猛进，狂飙不止，南通楼市似乎有些默默无闻。然而，南通事实上却是在去年房价上涨的最凶猛的区域之一。年12月时，南通房价均价还是元/平方米，此后缓慢上涨，在年12月达到元/平方米。然而就在去年一年，随着高铁等各项利好的落地，南通房价突然开始飙升，从年初的1万5元/平方，一直涨至12月元/平米，较年底上涨68%。在冰山指数上，南通成为位居52城1-8月冰山指数涨幅第2名，远超北京、上海、广州、深圳等一线城市！除了新房之外，南通二手房的价格在去年也是“大跃进”式的上涨。二手房走势年1月，南通二手房平均交易价为元/平米，一直到年10月，二手房价格整体都处于稳定上升趋势，并且越涨越快。可以说，借助长三角一体化概念带来的各种利好，南通房价从一个标准的苏中城市，一跃与上海外环齐平。像崇川区、中创区这些地方，房价3万+、4万+是相当常见的。受益于狂飙的房价，南通同时成为各大房企争抢的香饽饽。仅年，南通市区就拍出7块楼面价超1万元/㎡的王炸地块，R地块更是达到最高楼面价元/㎡。去年下半年，南通连下了几条调控政策，试图遏制过热的市场，然而在这种情况下，在12月23日的土拍中，北城小学地块经过99轮报价，最终被绿城拍下，一举成为港闸地王，成交楼面地价元/㎡。甚至于就在今年2月份，这个未来还尚充满了众多不确定的疫情期间，南通共成交住宅类地块共计16宗，总出让面积约62.44万㎡，总成交金额约44.44亿元，其中海安广场南路南侧地块，更是鏖战3小时50分历经轮加价厮杀，最终成交楼面地价元/㎡。由此可见，去年下半年的调控并没有消除开发商拿地的信心，各大房企对于南通依然相当看好。然而南通的房价会这样一直涨下去么？显然不会高房价泡沫与苏州杭州等曾经也经历过房价狂飙的城市相比，这一轮南通房价的上涨，其实只是吃了长三角一体化这个概念的红利，一下子把房价提前透支了20%—30%。然而高房价的背后是什么呢？是不断流失的人口和老化的产业。年，南通人均GDP仅有11.5万元，全省排名第七。人均指标上，南通还是倒数，甚至不如镇江（第五）和扬州（第六）。而且，如果剔除下属郊县，只统计市区范围，年，常州市区经济产值是亿，南通市区经济产值是亿，常州竟然是南通的2倍。由于南通本身的主要产业是纺织业和建筑业，比如南通有名的房企“中南”，就是建筑业起家。这也就意味着南通的劳动力以输出为主，而输入较少。根据统计数据，南通是长三角地区的第二大人口流失城市。大批人口流向了南京、上海等城市。没有持续的人口流入，同时产业也以第二产业为主，这样的地方，其实是没有办法承载那么高的房价的。其实，为了解决产业问题，南通市也做了诸多努力，但是就目前的结果来看，并不是非常乐观。比如说一直被热炒的苏通园区，临近苏通大桥，苏州团队设计，看似好大一个高新产业区，但是目前也就入驻了阿里云、腾讯新媒体、华为云计算等个别企业项目，整个园区仍然以各种工厂为主，办公楼大量空置，上班的人都没几个。在产业与配套方面，苏通园区尚在起步阶段，但是房价却涨得飞快。周边房价去年年初还在元/平米左右，现在普遍在元/平米以上。与苏通园区类似的还有通州湾新区，南通规划了十年之久，想要打造成一个产业园区。然而隔壁浙江的杭州湾新区才三四年就吸引来了吉利、方太、大众等大型企业，俨然成为宁波经济的前头兵，而通州湾现在看上去仍像是靠近海边的一片大荒地，企业只有3、4家，诸如钢铁铸造、硅晶能源材料制造，现实与规划目标相差十万八千里。通州湾新区自主产业不强，人口外流加剧，城市发展落后。如果仅仅是靠长三角一体化的概念，南通楼市就起来了，那岂能长久？机场、高铁让交通更便利是不假，但并不是说人才、资金一定会回流，具体还要看往哪边流。虹吸效应很可能起到相反作用，加速南通本地人口、资源要素的外流。同时，南通楼市还有一个怪现象，主城本身离上海距离远，开发商为了“一小时都市圈”的实现，大多跑到南通偏远地方拿地，建造一些文旅超级大盘，吸引上海、苏州等周边买家入场。本地人不碰，外来者却纷纷入坑。比如启东，恒大、融创、长泰等房企扎堆圈地或者收购项目，有的甚至把崇明岛上属于启东的地块“包场”，他们打着大上海后花园、旅游度假的概念，大巴整车整车拉人过来，据说上海客高达70%。土拍持续火热，房价不断上涨，带来的除了是投资客的狂欢之外，同时还拉高了南通落户的高门槛。房价向上海靠近，产业向苏北靠近，这样的发展模式，最终带来的一定是房价的崩盘。而此次南通采取的双限措施，可以视作是南通想让楼市转折的一个强烈信号，以备案均价彻底锁死未来新房的实际售价，开发商拿地将根据未来的新房售价理性推算，保守拿地，之前豪赌未来的情况将彻底消失，地价将回归稳定。可以说，长三角一体化的红利，南通楼市如今差不多，也就吃到头了。想要在南通投资的朋友，还需要仔细甄别，谨防“被套”。如果你想详细了解环沪区域的热门楼盘和购房策略，欢迎添加我的

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