昨日开盘的两个项目，杨浦保利天汇一期和宝山万科四季都会晓风来毫无悬念继续日光。从我们群里买房朋友的焦急情绪就知道了，一定是房不剩房。

我们分析一下这两个项目，万科四季都会凭借的是品质、产品；而保利天汇则胜在面价控制。三房控制在90-平，四房直接跳到-平，将楼市的刚需改善吃的透透的，还是二八配置，而且比以往的四房平以上少了20平米，也就是多万，直接秒杀过去式。可见在内需时代，刚需改善，面积控制是主流。

还是那句话，恭喜买到的，朋友，上车心安。没买到的，不要紧，这不，周五集中过会，下周很多项目又要开启认筹了。

{1.0}四个10万+，吸金大法

先聊一下四个10万+项目，昨天我们已经聊了虹口静安的三个项目，但是过会价格还是有点意外。

意外当然是融创青雲壹号。从最初的12万，到11万，再到10.78万，最后是10.57万，现在销售报的是10.5万。

从北外滩壹号、虹口壹号、再到青雲路壹号，这落差也太大了。

导致的结果就是，1，装修降标；2，首付提高到7成。

这么玩下去，大概融创明年的项目，都得是这个路子：价格低，首付高，装标降。

这还怎么做豪宅？

年轻人不讲武德，看来有后遗症了。说同情点，市场经济条件下，央企国企民企应该一视同仁；三道红线到底指向谁，大家心里很明白。

而一再提高首付、降低标准，融创这样的民企，饮鸩止渴，恶性循环，终将失去自己的核心粉丝、以及金融机构的支持。哪怕你在各种榜单上搞到第一前四，内行看的是财务报表。

赚了吆喝不赚钱，是难以为继的。如果利润率持续下降，那么融创的股价。。。

难怪最近的股价，融创服务的走势不错，而融创中国，有点扶不起来。

说句公道话，比起新湖明珠城的10.52万，新湖青蓝的11.48万，青雲壹号的10.57万，性价比无疑是很高的。但是如果以首付7成对比首付35%，那么资金成本翻倍，实际价格是10.57*（1+4.65%*2）=11.55万。和新湖青蓝的11.48万、中粮瑞虹海景壹号的11.5万并无太大区别。

成本转嫁到买房者头上了。尤其是首套买房者。所以说，融创玩提高首付，一方面会降低自己的过会价格，一方面，会失去首套购房客户。

牌子硬，不缺客户，那就姑且继续这么玩吧！愿者上钩，市场经济。

关于三个项目的房型分析，我们已经做得很透了。融创的优势在于平以下有三房四房，2房也可以改成3房。青蓝的优势在于-平是四房五房。而中粮瑞虹海景壹号的优势是板式大平层，2梯2户。---的面积，指向的是豪宅客户。

我们分析过，综合看，还是融创的去化最有保证，接着是新湖绿城上海青蓝，最后才是中粮瑞虹海景壹号。当然，中粮瑞虹海景壹号有毗邻北外滩的地段优势，商业配套完善的成熟优势，4、8、10、12号四条地铁的出行优势，在单价是上有优势的，只是面积大了，总价高了，客户面窄了。比如很多要买的，就只能等下一批次了，问题是，他们等得及吗？

看起来，内环PK的总导演，心里还是很有谱的，大家错位竞争，买房者按照自己的预算对号入座。

只是这个价格出来，万科融信中兴路壹号、铭德传奇的2房销售，又要停一停了。

友情提示，宝源路宝通路的宝珀公寓，-的2-4房，明年3-4月也要入市了。还有招商外滩玺，看工程进度，应该也是明年上半年就可以入市。还有新弘北外滩。

年，内环不缺房子，大家还是可以有充足的选择余地。

噢，内中环间金虹桥板块古北天御的24套联排别墅，11.3万，当然日光咯，没啥可聊的。这地段出别墅，毛坯都是抢。别墅还是自己装修好玩，谁要甲方装修啊！对面的珠江铂世古北里，明年可能会推出60套联排别墅，没买到古北天御别墅的朋友可以等一等。至于明年古北中央公园的二期，继续日光呗。其实这样的别墅的真实市场价格是（10.88-0.88）*1.5=15万。你说会不会日光？上述算法是拿古北中央公园的价格，去掉装修价格，再以联排别墅和公寓的1.5倍比数计算得出。大家觉得靠谱不？

{2.0}热门和非热门，冷暖自知

再来看大虹桥板块的几个项目。招商虹桥公馆二期第二批，日光没啥悬念，第一批好多没买到呢。后面的虹桥悦澜，才多套房子，抢到算烧高香了，谁也不敢去等的。而金地虹悦湾，虽然大家嘴上说嫌弃没地铁，但是依然是日光无悬念。只是两个项目同时认筹，嘿嘿，大家又要玩克隆分身术了。

泗泾的招商9号公馆，也是日光盘无疑，泗水和鸣上次2倍认筹，还有一半人没买到呢。再说招商9号公馆的面积段要小10个平方，总价更有优势。大家想买，这两天一定要及时去验资。

金地西郊风华，三哥已经介绍过多次了，这是稀缺产品。联排合院，那是顶天立地的真别墅，不是什么层的叠加。

我们计算一下价格，以泗水和鸣和招商9号公馆的4.62万为基准，那么金地西郊风华的价格起码应该是（4.62-0.35）*1.5=6.4万。何况人家还有沿河景观。最重要是只有82套，卖完即止，再无0.5容积率的别墅了。因为上海以后的住宅容积率，都得大于1.0，最多有一些叠墅，比如金地虹悦湾的叠墅、融创映虹桥（快卖完了）、虹庐湾的叠墅（卖完了），嘉定南翔的海伦堡玖悦源筑的叠墅（即将推出）、浦东仁恒珊瑚世纪的叠加别墅（预计明年3月推出）。

考虑大一点的别墅，还有赵巷的金臣颐墅（独栋，0-0万），新华联奥莱悦府（联排，0-0万），松江佘山板块的合生广富汇（双拼、联排，0-万），合生佘山东紫园（独栋，-万），佘山御庭（双拼、联排，0-万）徐泾板块的虹桥御墅2期（-万）。

别墅是房地产的一个细分领域，这话听起来像是在股评一样，也的确如此，投资嘛，都要讲究逻辑、算法。

逻辑就是政策面、市场面；算法就是基本面（财务报表）、资金面。

也就是在供应和需求的哑铃结构之间，寻找主赛道，主流品种。

魔都的市区别墅分布，主要有如下：

新别墅主要是联排合院等。比如华侨城苏河湾的临河别墅，单价在23-30万。锦绣里的联排，价格在15万左右。露香园，价格在20-25万，基本卖完了。明年还有苏河湾的珠江项目有联排合院别墅推出，预计价格在20-25万。

3、松江大学城和新城板块的两个项目，华发象屿光星华府，本地刚需还是不错的，可以日光；合景天悦赋，也是类别墅产品，但是小昆山地区类别墅产品竞争激烈，需求不足，估计开盘卖个一半吧，其他以后靠中介渠道带客慢慢卖了。

嘉定的三个项目，万科莱茵半岛是小高层加叠墅，万科嘛，做刚需是没有问题的，叠墅更加不缺客户，所以日光是基本的。安亭的中骏璟尚和正荣悦珑府，面临区域客户不足，项目众多的惨烈红海竞争，预计卖个一半吧。前面开盘的融侨星誉，开盘也是如此。嘉宝梦之晴还有60多套没卖完呢，至于徐行的佳兆业城市广场、金地嘉悦湾等等，开盘卖个5-6成也就差不多了。除非有叠墅产品可以日光。毕竟，嘉闵线通车还早呢。

4、奉贤的这三个项目，阳光城的牌子、营销强一点，预计开盘能卖个6-8成，其他临港板块非核心区的项目，靠细水长流、中介渠道分销去化吧！金山的华发招商依云四季，三哥没去看过，看图片，据说小区做的很不错，这由金山人民的购买力说了算。

{3.0}限价清晰，未来可期

分析上表的18个过会项目，我们粗略计算一下，平均单价是5.86万。新房均价不过6万，是年的基调。以5%涨幅计算，年的目标是6.15万。实际上，明年的市区10万+项目是很多的，北外滩、苏河湾、前滩、徐汇滨江、东外滩等等，都会集中供货。

相对来说，4.5-7万的项目，集中在泗泾、大虹桥、浦东外环、嘉定南翔、江桥、宝山大华、杨行、美兰湖、浦江镇南部等几个板块，这也是目前认筹率较高的区域板块。这些项目，属于到市区坐地铁30分钟通勤时间内，所以需求量巨大，买到就是赚到。

而3-4万的郊区项目，比如嘉定安亭、徐行、奉贤金汇、青浦淀山湖大道等，依靠地铁的刚性，年度内去化完毕是不成问题的。

至于再远郊的绝对区域板块盘，如金山松江等等，慢慢卖吧。只有崇明长兴岛和东滩板块，即将迎来地铁通车和花博会举办，是不是会异军突起，还要拭目以待。至于更远的森林公园、北湖、长岛板块，那就再过几年吧！

以上为正文。

{End}

文中涉及各项目详细分析见以下链接：

灵魂拷问，年，上海房价会大涨吗？

开盘去化不力，到底是谁把嘉定楼盘坑了？

中粮瑞虹海景壹号价值测评及选房全攻略

金地西郊风华，值得留一手

新中式之王正位，年，或许是建发年

如火，如荼，魔都十二月热盘追踪（五）

魔都十二月热盘追踪（四），灰常6+13个新中式

以德服人,魔都十二月热盘追踪（三），仁恒金桥世纪2天认筹过，中海长宁第、上港星江湾、招商虹桥公馆认筹在即！

魔都十二月热盘追踪（二），那些“欢喜冤家”CP楼盘

魔都十二月热盘追踪（一），仁恒金桥世纪、经纬至臻豪庭、新湖上海青蓝

魔都十二月入市项目大PK

也许，这才是年魔都最值得买的一生之宅

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