当前位置： 拉巴特 >> 拉巴特文化 >> 上海市住宅价格十年变化概略与基本结构特征
正文
第一部分：上海市住宅交易价格十年变化简况年至今上海市新建住宅销售价格增长一倍，二手住宅交易价格增长百分之五十多，引发长三角大中城市房价普遍大幅度上涨，与北京深圳成为年全国房价上涨的龙头。根据国家统计局数据，上海与全国主要大中城市房价在十年内经历了一次普遍上涨。上海市新建住宅销售价格增长幅度，在全国位列第二仅次于深圳市；二手住宅交易价格增长速度低于新房，在全国主要观测城市中居于中上游位置。上海作为全国人口规模和经济体量最大的一线城市，是中国大陆最重要的金融交易中心，上海房价大幅变动不仅直接影响长三角地区大中城市房价，而且对全国城市房价变化也有重要影响。上海楼市价格变动的溢出效应非常突出，尤其以年全市房价剧烈上涨最为显著，推动合肥、南京等周边城市房价猛涨。图1上海市住宅产品销售价格指数十年变化情况图2上海等11个中心大城市住宅价格指数十年变化情况
上图数据显示，上海市新建住宅销售价格与二手住宅交易价格，二者增长速度出现明显分化。北京市一二手交易价格的增长速度差距为9.7个百分点，上海市为45.8个百分点，上海大幅度高于北京。第二部分：上海市住宅交易价格在城市空间暨产品种类上的分布特征上海城市空间结构呈现中心辐射型分布，政府机构与科教文卫重要公共资源集中在中心区，政务中心、商务中心、金融中心、科教中心周边房价最高，老旧社区和市县郊区房价较低；别墅、洋房、高级公寓价格增长较快，普通商品住宅与回迁安置住宅价格上涨较慢。第一个特征，在城市空间地理分布上，新建住宅销售价格从城市中心区向外围区县逐级递减，呈现为内环、外环、内外环之间三个明显的价格地带。其中，黄埔、长宁、静安、虹口、徐汇五区房价居于全市前列，杨浦与普陀区房价紧随其后，金山、奉贤、崇明三个区县房价最低。图3上海新建住宅售价在城市环线地带分布情况
图4上海十六个区县年房价分布情况
第二个特征，在住宅物业产品种类上，不同住宅产品之间价格差距明显。高级住宅物业与普通住宅价格差距逐渐扩大，高级住宅产品价格通常高出普通住宅产品一倍以上。表1上海市住宅交易均价与别墅高档公寓交易价格对比
第三部分：集中供地与土地出让金统一由税务部门收缴对楼市影响国家明确国内房地产市场定位，强调城市住宅基础居住功能属性，限制城市房产投资，严厉遏制住宅投机行为。为此，出台城市建设用地集中供应制度，规定税务部门集中收缴城市土地出让金。城市房价持续猛烈上涨将成为历史而很难再现。楼市调控新规将对上海楼市产生什么影响？对未来住宅交易价格产生多大作用？需要从市场供给与需求及交易情绪等多个层面进行具体研判。在房地产开发供给侧，住宅用地集中供应必将加快开发商之间洗牌重组，实力薄弱的中小开发商加速淘汰，实力较强的品牌开发商将巩固扩大市场地位和份额，过去那种十万开发商逐鹿全国的房地产战国时代成为历史。在住宅市场需求侧，城市有购买力的新移民和有改善性需求的原住民，将逐渐成为住宅市场主要需求群体，投资性与投机性需求将受到强力抑制。在市场交易情绪方面，房地产市场热度将逐渐降低，房地产业将逐渐回归正常状态。年全国国有土地使用权出让金收入为亿元，占当年全国政府性基金总收入亿元的83%，年全国土地出让金增长到亿元。土地出让收入成为地方政府经营、开发、建设城市的主要财源。以浙江省为例，浙江省年国有土地使用权出让收入亿元，占全省非税收入1亿元的68.7%，而当年全省财政总收入为亿元。足见地方政府财力对土地出让收入依赖程度之高，上海市也是如此。根据相关数据测算，上海市新建住宅销售价格中土地出让金和相关税收合计占比在55%-65%之间。表2年浙江省政府性基金收入决算表
图5上海闵行区-年房地产业总税收指标
第四部分：上海城市住宅价格未来十年走势研判楼市价格是市场供需关系与国家政策综合作用的结果表现。上海市住宅价格同样是市场与政策综合博弈的结果。未来十年我国城市化将达到较高的稳定水平，城市人口结构和产业经济结构更加合理高效。预计未来上海城市房价总水平将处于小幅度渐进增长态势。根据国家统计局最新人口统计公报，年底全国城镇常住人口比重占总人口64%，乡村常住人口比重为36%。未来十年，中国城镇化水平继续提高，并在达到70-75%高点之后逐渐稳定下来。因此，全国城市人口规模将逐渐稳定，城市人口结构将进一步优化。在此背景下，城市住宅作为市民最基本的居住民生产品，将逐渐回归其本源居住功能，住宅产品供给开发建设将更加平稳有序，住宅需求和购买行为将更加务实理性。首先，上海经济产业结构进一步向现代化发展，国际化水平不断提高，城市财政收入对土地出让收入的依赖度将显著下降。其次，税务部门集中征收城市卖地收入，将有效提高对地方政府的预算约束水平，防止脱离实际的超前开发建设，减少公共资金浪费。再次，三孩生育政策的全面实施将对住宅产品设计与功能调整提出新要求，住宅产品研发与创新将有更大空间，住宅更新换代速度逐渐加快。综合考虑影响城市地价的主要因素：地方经济、宏观调控政策、城市基础设施状况、市场心理等因素，结合对上海市经济产业结构、人口规模结构变化等方面的分析，我们判断：上海住宅价格未来十年将处于小幅渐进增长状态，很少可能出现年那种爆发式增长情况；同时住宅产品将更加丰富多样，不同住宅产品之间价格分化更加明显。绳衡智库（SHENGHENGTHINKTANK）
绳衡智库创始于年8月，业务管理处位于上海市浦东新区，是由业界资深金融经济、工程技术、传媒文化人士发起组建的自治性研究机构。独立撰稿人与社会经济学者王秉大（笔名王珊槐）先生主持智库日常工作。智库秉承客观理性、固本求是、兼容并包理念，聚焦金融科技、产业结构、区域经济与各类金融资产等领域，提供深度原创思想产品。绳衡智库创立以来，广泛参与光明日报、北大、人大、南京大学、中科院、上海研究院、复旦大学、浙大、武大、华中科大、西安交大等高端论坛交流活动，同智库界建立了有机联系。本智库发展愿景是：成为当代中国经济金融领域受尊敬的创新思想研究组织。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇